Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026
Was beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zum Kaufpreis dazukommt: die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Land selbst festlegt, dazu Notar und Grundbuch und, wenn einer beteiligt ist, der Makler. Die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Ohne Makler, bei 300.000 € | Mit Makler | Satz gilt seit |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.964 € 5,0 % | 25.674 € 8,6 % | 1. Januar 1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 19.464 € 6,5 % | 30.174 € 10,1 % | 5. November 2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 19.464 € 6,5 % | 30.174 € 10,1 % | 1. Januar 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 19.464 € 6,5 % | 30.174 € 10,1 % | 1. März 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 19.464 € 6,5 % | 30.174 € 10,1 % | 1. März 2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 19.464 € 6,5 % | 30.174 € 10,1 % | 1. Januar 2024 |
| Bremen | 5,5 % | 20.964 € 7,0 % | 31.674 € 10,6 % | 1. Juli 2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 20.964 € 7,0 % | 31.674 € 10,6 % | 1. Januar 2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 20.964 € 7,0 % | 31.674 € 10,6 % | 1. Januar 2023 |
| Berlin | 6,0 % | 22.464 € 7,5 % | 33.174 € 11,1 % | 1. Januar 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 22.464 € 7,5 % | 33.174 € 11,1 % | 1. August 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 22.464 € 7,5 % | 33.174 € 11,1 % | 1. Juli 2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 23.964 € 8,0 % | 34.674 € 11,6 % | 1. Juli 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 23.964 € 8,0 % | 34.674 € 11,6 % | 1. Januar 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 23.964 € 8,0 % | 34.674 € 11,6 % | 1. Januar 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 23.964 € 8,0 % | 34.674 € 11,6 % | 1. Januar 2014 |
Bei 300.000 € Kaufpreis und einer Grundschuld über 80 %: die Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch nach dem GNotKG, zusammen 4.464 € und in jedem Land gleich; mit Makler zusätzlich 3,57 % des Kaufpreises.
Notar und Grundbuch
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, in allen Ländern gleich. Für den Kaufvertrag berechnet der Notar auf den Kaufpreis die Beurkundung (doppelte Gebühr), den Vollzug (halbe Gebühr: Zustimmung des Verwalters, Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, Löschung der Lasten des Verkäufers) und die Betreuung (halbe Gebühr: Er teilt dir mit, wann der Kaufpreis fällig ist). Das Grundbuchamt berechnet die Auflassungsvormerkung (halbe Gebühr), deine Eintragung als Eigentümer (volle Gebühr) und die Löschung der Vormerkung (25 €). Die Grundschuld für die Bank kostet je eine volle Gebühr beim Notar und beim Grundbuchamt, berechnet auf den Betrag des Darlehens.
Makler
Kaufst du als Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, zahlst du seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB): Beauftragen beide Seiten den Makler, teilen sie sie zu gleichen Teilen; hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er dir höchstens die Hälfte weitergeben, und du zahlst erst, wenn er seinen Teil bezahlt hat. Die Höhe ist verhandelbar, verbreitet sind 3,57 % je Seite (3 % zuzüglich Umsatzsteuer). Für ein Mehrfamilienhaus gilt die Teilung nicht.
Für Kapitalanleger: Nebenkosten und AfA
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf und die Maklerprovision gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben. Notar und Grundbuch für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten, die du im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehst. Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit; dann zahlst du sie aus Eigenkapital.
Stand: 18. Oktober 2026. Die Steuersätze legt jedes Land in einem eigenen Gesetz fest (Art. 105 Abs. 2a GG); Notar und Grundbuch nach dem GNotKG (§ 34, Tabelle B), der Makler als Richtwert. Was du tatsächlich zahlst, steht in der Rechnung des Notars, im Kostenbescheid des Grundbuchamts und im Maklervertrag. Wir bereiten öffentliche Angaben auf, dabei können Fehler entstehen.